La compravendita di una casa è un momento importante nella vita di ciascuno, spesso il più rilevante dal punto di vista economico. Eppure, molti lo affrontano senza una conoscenza adeguata delle implicazioni tecniche e legali, con il rischio di imbattersi in irregolarità edilizie o urbanistiche che possono causare gravi conseguenze.
In questo articolo vogliamo spiegare in modo semplice e chiaro perché è fondamentale verificare lo stato legittimo di un immobile prima di procedere con una compravendita e come possiamo affiancarvi in questo percorso.
Perché è importante la verifica urbanistica e catastale per la compravendita?
Un immobile per essere venduto deve essere conforme catastalmente e legittimo urbanisticamente. Questo significa che deve rispettare quanto risulta nei dati catastali e nei titoli edilizi (le pratiche edilizie depositate in Comune).
Al momento dell’atto notarile, è il venditore che dichiara la conformità dell’immobile. Ma attenzione: il notaio non ha l’obbligo di verificare la veridicità di questa dichiarazione né possiede le competenze tecniche per farlo. Quindi, se ci sono irregolarità urbanistiche o abusi edilizi, questi possono passare inosservati… fino a quando non emergono problemi, rischiando che rimangano in capo al nuovo acquirente.
Cos’è la conformità catastale
Un immobile è conforme catastalmente quando:
- la planimetria depositata al Catasto (Agenzia delle Entrate) corrisponde allo stato reale dell’immobile
- non ci sono incongruenze tra quanto dichiarato e quanto esiste fisicamente
Cos’è la conformità urbanistica edilizia e lo “stato legittimo”
Oltre alla parte catastale, un immobile deve essere anche conforme dal punto di vista urbanistico-edilizio. Qui entra in gioco un concetto centrale: lo “stato legittimo” dell’immobile, necessario per la compravendita immobiliare.
Introdotto dall’art. 9-bis del D.P.R. 380/2001, lo stato legittimo è, in sostanza, la storia autorizzativa dell’immobile. Comprende tutti i titoli edilizi rilasciati nel tempo: dalla Licenza Edilizia iniziale (o Concessione Edilizia o Permesso di Costruire) fino alle eventuali modifiche realizzate con Permesso di Costruire, SCIA, CILA, DIA, ecc.
Verificare lo stato legittimo significa controllare che ogni parte dell’edificio sia stata autorizzata correttamente e che non esistano abusi edilizi.
👉 In sintesi:
- Conformità urbanistica: lo stato attuale dell’immobile coincide con l’ultima planimetria depositata in Comune.
- Stato legittimo: anche tutta la storia edilizia dell’immobile è regolare e documentata.
Cosa può succedere alla compravendita se l’immobile non è legittimo?
Un immobile non legittimo e non conforme può avere conseguenze legali ed economiche anche molto serie:
- Risoluzione del contratto preliminare per inadempimento, con diritto al risarcimento danni;
- Recesso dal contratto preliminare con diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata;
- Dichiarazione di nullità dell’atto di compravendita già stipulato (in alcuni casi gravi);
- Contenziosi tra acquirente e venditore, anche a distanza di anni dalla firma.
Spesso queste situazioni nascono per mancanza di consapevolezza: chi vende (e talvolta anche chi acquista) non è pienamente informato sulle verifiche necessarie oppure presume, erroneamente, che tutto sia in regola.
Un ulteriore ostacolo è rappresentato dal timore, da parte del venditore, che i controlli richiedano tempi lunghi (spesso inevitabili), e che rallentino la stipula del contratto definitivo di compravendita.
A questo si aggiunge il rischio concreto che alcune irregolarità edilizie si rivelino abusi insanabili, rendendo ancora più complessa – o addirittura impossibile – la conclusione della vendita.
Cos’è il “certificato di stato legittimo” di un immobile?
Introdotto dal Decreto Semplificazioni (DL 76/2020), il certificato di stato legittimo è una dichiarazione tecnica che fotografa la regolarità edilizia e urbanistica dell’immobile.
Non è obbligatorio, ma il «certificato di stato legittimo» può essere allegato all’atto di compravendita e rappresenta una tutela importante per entrambe le parti. A rilasciarlo è un tecnico abilitato – architetto, ingegnere o geometra – che analizza la documentazione e verifica che l’immobile non presenti abusi o difformità.
Come si verifica lo stato legittimo?
Il tecnico incaricato:
- Reperisce i titoli edilizi (permessi, licenze, CILA, SCIA, ecc.) tramite l’accesso agli atti;
- Esegue un rilievo dell’immobile;
- Confronta lo stato di fatto con i documenti;
- Redige una dichiarazione asseverata che attesta la regolarità o segnala eventuali difformità.
E se ci sono irregolarità?
In caso di non conformità, non tutto è perduto. Il tecnico vi guiderà nell’analisi della situazione per capire se l’abuso è sanabile. Le pratiche di sanatoria variano a seconda del tipo di difformità, dei vincoli urbanistici e del Comune in cui si trova l’immobile. In alcuni casi, però, gli abusi possono risultare insanabili, con conseguente impossibilità di vendere l’immobile.
In conclusione
Che tu stia acquistando o vendendo casa, non sottovalutare l’importanza di una verifica tecnica preliminare. Affidarti a un professionista ti permette di affrontare la compravendita con serenità, evitando spiacevoli sorprese e complicazioni future.
Noi di 2979 Studio possiamo accompagnarti in questo percorso: dal rilievo alla verifica dello stato legittimo, fino all’eventuale sanatoria.
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